住宅出售拟按套内面积计价 专家:保障业主知情

  李贵修:物权法第七十条规定了业主的建筑物分辨所有权,业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和奇特管理的权利。第七十二条规定了业主对共有部分的权利,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得放弃权利不实行义务。《商品房销售管理办法》第十八条规定,商品房建筑面积由套内建筑面积和摊派的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,摊派的共有建筑面积部分为共有产权,买受人按照法律、法规的规定对其享有权力,承当任务。

  刘俊海:将含公摊面积在内的修筑面积计价规矩,改为同一按套内面积进行交易,也算是一种求实的纠偏。最关键的一点是让房屋交易变得更透明,让购房者不必再在修建面积、套内面积、公摊面积等多个指标上与开发商“斗智斗勇”。

  北京大学法学院传授

  记者:按套内面积计价已在业界引起一片叫好声。因为它让房屋交易真正变得“可计算、可监督”。

  记者:那么,是否可以理解为,要从轨制上堵住这一漏洞,或者可从按套内面积计价开始。

  北京市住建委破法专家组成员、北京市律师协会物业管理委员会副主任  孟宪生

  王锡锌

  记者:公摊面积乱象的出现诚然与不透明、不公开的按建筑面积计价的模式有关,然而否更多是因为破法不完善、对开发商监管不到位?

  李贵修:住建部的住房名目规范从法律效力上看,只是技能规范。征求看法稿规定住宅项目建设、实用和保护必须按照本规范。由此可见,这一标准难以约束开发商,也不会对商品房销售计价模式发生强迫性束缚力。

  刘俊海:住建部拟出台的这个规范意见,是没有溯及力的,就是说以前已经交易完的房地产按照当时的计价模式就行了,不会有差价补充等。当初须要留心的是正在进行的房地产交易行为。

  由上述法律规定可以看出,共有建筑的产权人为业主而不是开发商。根据民法公正准则,业主既然得到了共有建筑局部的产权,就一定要支付相应答价,即使按套内建筑面积计价,公摊面积(共有建筑面积)的价值也应在单价中体现。

  房屋定价有猫腻

  中国公民大学法学院教养

  那么,以套内面积计价到底会给购房者带来什么样的影响?按套内面积计价是否等同于取消公摊呢?会对我国的房价产生重要影响吗?该如何从法律的角度看待住建部此次出台的名目的准?按套内面积计价政策该如何落地生根?

  公摊面积计价是开发商、物业公司乐见的结果,因为物业收费、供暖收费都是按照建筑面积收的。公摊越多,费用越多。

  王锡锌:假如以套内面积计价模式正式履行,它将更有利于监管部门对房价的监督治理,让屋宇定价变得更加透明公平。目前房屋交易通常都采取按建造面积计价,其中不可躲避的就是公摊面积的价钱监管问题。而公摊面积是房地产市场最不透明的一项指标。由于除了开发商,购房者很难拿到有详细公摊情形的测绘数据,这导致公摊面积存在很多猫腻,比如重复公摊、反复收钱等。

  《法制日报》记者  万 静

  孟宪生:按照我国相关法律政谋划定,商品房销售应当明码标价,履行每套房都有清楚详细的价格标识制度,按照建筑面积或者套内建筑面积计价的,还应该标示建造面积单价或者套内修筑面积单价。按套内面积计价也只是转换了一种计价办法。而原来的公摊面积,也是开发商支出的成本,已经客观存在,在房屋交易时,如果按套内面积计价,这些公摊面积成本也会摊入套内面积计价中,成为房价的一部分。因此按套内面积计价不会影响屋宇价格。

  王锡锌:住建部上述规范也要器重如何落地生根。新规实施后对房屋交易跟后续其余环节可能产生的连带影响,也该有配套的实行细则。比喻,按套内面积算,对业主缴纳物业费、取暖费,乃至日后可能征收的房产税等,都可能带来长远性利好,但这并不象征着小区公共区域的维护费用就可能罢黜。这部门费用到底该如何由业主分担,是折合到套内面积统一征收,还是另设标准仍需妥善处理。

  计价模式不受约束

  李贵修:政府部分要对公摊面积乱象高度重视,出台法规规章对公摊面积的范围、测算方法、公示方式、惩办对策等进行具体约定。政府监视还要加强对公摊遵法行动的监管和惩处力度。为了能让监管落实到位,还能够强化社会监督,请求开发商对公摊面积的盘算措施进行公然,保障业主的知情权。

  上海市建纬(郑州)律师事务所        李贵修

  记者:目前北京大部分新建住宅交易标有两套价格,一套建筑面积价格、一套套内面积价格。而建筑面积价格会比套内面积价格低,以建筑面积计价会让购房者认为房价比较低,产生价格幻觉。

  对话人

  电梯楼道需要维护

  孟宪生:实际中,公摊面积计入房价的规则非常混乱,购房者基础弄不明白。统一栋楼两梯两户的公摊,要比一梯两户的大;点式楼和板式楼的公摊也是不一样的;房子大,公摊就多点;屋子小,公摊就会少点;只有楼梯和既有楼梯又有电梯的住户,其公摊面积也是不一样的。公共设施、走廊越多公摊就越大;楼梯高度越高公摊越大。当然公摊也不是越小越好,太小的公摊象征着社区的舒畅性降落。

  大力推广按套内建筑面积计价的单价模式,避免因“公摊率打算”而产生房价敲诈举动。同时恳求每个楼盘都设置多种计价模式,使买房人有交易决定权。

  计价公开透明保障业主知情权
  住宅出售拟按套内面积计价专家以为

  共有产权对价支付

  近日,住房和城乡建设部对外公布了38项住房和城乡建设领域全文逼迫性工程建设规范公开征求意见的告知。其中《住宅项目规范(征求意见稿)》提出“住宅建筑应以套内利用面积进行交易”引发关注。

  购房本钱多少无影响

  记者:对于我国大部门省市来说,目前购买的商品房面积个别都采用建筑面积计算房屋总价。按照人们通常的懂得,建筑面积包含房屋套内面积和公共面积之和。套内面积争议不大;公共面积可能包括楼梯、走廊、停车场、天井等。近年来,因为公摊率过高等因素引发的交易纠纷频频产生。

  记者:未来这一规定实行后,还存在公摊面积吗?类似公共设施电梯和楼道等的用度计价问题怎么解决?

  刘俊海:目前的建筑面积计价中公摊面积价格堪称是一笔糊涂账。当初,土地的容积率越来越高,建筑打算越来越严格,按照建筑面积计算的房价上涨幅度明显低于依照套内面积计算的房价上涨幅度。这样从名义上可以获得房价平稳的成果。

  刘俊海:实施按套内面积计价后,房屋单价将会相应提升。在这个过程中,如何防止开发商隐性抬价,值得政府相关部分关注。

  记者:有业内人士提到,作为国内房地产交易跟收费主要依据的“公摊系数”这个术语,至今都没在现行国家尺度中浮现过。错误于公摊系数高下限的明白划定,开发商可将公摊面积“任性”做大。

  记者:如果实施按套内面积计价模式,那么对事实中以前交易过的和正在进行的房产交易会产生什么样的影响?会有溯及力吗?

  应当详细情况详细对待,凡是不正式签约的,包括内部认筹的、签订了内部认购协议的,都不能看成是“实现交易行为”,都可以适用按套内面积计价模式。前提条件是住建部的上述规范见解正式生效,房产交易行为在正式网签之前。只有是还没有签勘误式的网签合同,都应该按套内面积销售。按套内面积计价影响最大的是期房销售,对现房和二手房,购房者更容易计价。

  刘俊海

  公摊系数缺标准

  带着这些社会民众关注的焦点问题,《法制日报》记者与相干的法律专家进行了对话。